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地产股等待估值修复。市场环境正在改善。房地产公司正在迎接新一轮的发展机遇 600623

2021-04-29 14:15:17 来源:股票教程 作者:佚名 浏览量:227

房地产市场是否已经解冻还有待观察

近日,北京、杭州、成都等热点城市纷纷上演抽奖买房现象,部分楼盘甚至重现了万人抽奖的场景。对于楼市的强劲销售,嘉里数据显示,今年1-3月房地产百强企业累计销售金额为18546.8亿元,同比下降4.9%,降幅比1-2月窄9.3个百分点;3月份月销售额总计8181.2亿元,同比增长10.25%,为今年首次。

除了楼市销售明显回暖的迹象外,土地市场的交易热度也在迅速升温。据嘉里数据,今年一季度全国土地市场平均成交价格同比上涨10%,环比上涨7%。特别是3月份,土地交易整体升水率达到18.46%,环比上升6个百分点。

关于近期土地交易市场的回暖,沪卫松资产董事长王对《红周刊》记者表示,“最近土地市场逐渐变得‘疯狂’,各房地产公司对土地的掠夺更加严重,价格也相对偏高。它已经从去年第四季度的“冬天”直接过渡到了“夏天”。主要原因是今年以来,尤其是3月份以来,房地产公司的销售额明显回升。3月,各上市公司披露,

易居研究院副院长杨红旭从另一个角度解释说,“如果看国家开发企业的征地情况,今年前两个月实际上比去年同期有所下降,今年只有一线、二线城市等少数地区真正恢复。主要原因是房地产公司的融资环境变得宽松了。在手头用于债务融资的资金变得宽松后,他们开始在一二线城市征地。”虽然目前一些二线城市的宅基地明显升温,3月份的地价比2月份有所反弹,底价也有所反弹,但他也表示了谨慎的态度,认为不能轻易断言二线城市地价从此进入上涨周期。一些二线城市的新房销售是否会迎来3月份的“小洋春”,还有待观察。“大多数城市的‘小阳春’可能是短暂的,从4月份开始会再次降温。”

政策放宽,融资环境继续改善

随着财政货币政策的不断放松,房地产融资总量自3月以来明显反弹。根据同一政策的数据,3月份40家典型上市房地产企业完成融资总额1024.2亿元,比上个月增长85.25%,创下16个月新高,这是自2017年11月以来首次突破1000亿元大关。事实上,自2018年下半年以来,房企的融资量较上半年明显增加。以公司债券为例,下半年房地产公司月平均发行规模为296亿元,较上半年增长104%。

对此,交通银行发展研究部高级研究员刘学智告诉《红色周刊》,这种情况实际上反映了宏观政策总体基调的变化。近两年来,在强监管、放松管制的大基调下,宏观政策特别是金融政策收紧,对房地产融资的限制非常强烈。然而,从去年下半年开始,这种情况发生了明显的变化。原因是去年下半年经济增长压力加大,经济增速趋于放缓。在这种情况下,宏观反周期调整加剧,财政政策加强以提高效率,货币政策保持稳定和适度宽松。去年,有一些措施来减少RRR。今年,金融在稳定增长中的作用应得到进一步体现,特别是货币供应量应与整个经济的名义增长率相匹配,以确保合理和充足的流动性。总的来说,货币供应量会明显增加。

显然,刘学智的观点代表了市场的主流态度。财政政策和货币政策的逐步放松不仅在一定程度上有利于住房企业的融资,也有利于个人部门的信贷增长,尤其是房地产抵押贷款的增长。同时,融资环境的改善也会降低房企的融资成本。相关数据显示,今年3月份房企融资成本约为3%~7%,明显低于2月份4%~10%的融资成本。

融资环境的改善不仅得到政策研究者的认可,从最近上市公司的公告也可以看出。4月9日,融创中国宣布将发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据,年利率为7.95%。前一天,融创申请发行80亿元公司债券,被上交所接受。同样,中国恒大也于4月8日宣布,发行3张总额20亿美元的优先票据,其中9.5%为2022年到期的12.5亿美元优先票据;2023年到期的4.5亿美元10.0%优先票据;以及2024年到期的3亿美元10.5%优先票据。同一天,恒大还计划申请发行不超过200亿元(含200亿元)的公司债券。

王表示,改善融资环境对房地产行业非常重要。买家的钱“便宜”后,房子卖得好,销售价格可以支撑;房地产公司的钱“便宜”后,房地产公司的财务成本会降低,盖房子的成本也会降低。

一级市场交易热度的两级分化

在2018年末、2019年初的地方“两会”上,部分城市微调楼市调控,提出“一城一策”方案,被很多人解读为放松房地产调控政策。对此,王认为,“一城一策”应该是长期合理调控机制的体现。国家将调控房价的责任落实到地方政府,将房价与地方官员的考核挂钩,有利于房地产行业的长远发展,避免楼市大起大落。

杨红旭并不认为“一城一策”的提出意味着放松对楼市的调控,因为国家有相关要求,地方政府可以制定宽松的政策,但必须保证楼市的稳定,这主要体现在房价、地价、租金三个价格指标上,不能大幅度波动。各地需要根据当地楼市的实际温度进行调整,并不意味着地方政府可以随意放松。

同样是“一城一策”的解读。斯诺鲍诉史老毛认为“一城一策”、“一策为城”是信号。很多城市名义上仍然坚持不放松调控,但实际上通过新的户籍政策、抢人大战、公积金贷款政策、商业贷款利率的升降,变相打开了严格的调控。

近日,国家发展改革委(NDRC)发布《2019年新型城镇化建设重点任务》通知,明确提到“继续加大户籍制度改革力度,进一步推动城市群发展”等内容。这一通知在市场上引起了热烈的讨论,认为这一通知的发布意味着房地产市场的监管已经结束,冻结的房地产市场将再次火热。对此,在一线房地产企业工作十几年、深入研究地产股的投资人茹叶晚告诉《红周刊》,放宽落户条件并不意味着放松房地产调控,“房无投机”的基调不会改变。当然,二线省会城市是人口流入的主要城市,所以住房需求会大幅增加,房价会有上涨的势头。相反,缺乏发展潜力的广大三四线城市的住房需求可能会回落。

刘学智表示,《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,重点落实新型城镇化建设,肯定会对城镇化发展产生积极影响。城市化的一个主要内容涉及住房,住房将对房地产起到一定的促进作用。但具体来说,大量二三线城市可能受益更多,因为100万到500万人口的城市条件明显放开。同时,城市化率的提升会给房地产市场带来新的需求,无论是城市面积的扩大还是整体规模的扩大。

石老毛认为,新的户籍政策实际上是目前的一大举措,更侧重于大中城市户籍开放,实际上更符合市场经济和城市化的规律,是对房地产市场的一记强心针。

放松监管政策有助于地产股走强

地产股的表现与房地产政策走向有关。无论是万科A、招商局蛇口、保利地产、华夏幸福、新城控股、绿地控股a股,还是港股万科企业、中国恒大、碧桂园、融创中国等市值排名靠前的地产公司,无一例外都进入了2018年10月中下旬的股价上涨通道。要知道,房地产调控政策的放松时间,恰恰是在2018年底。

对于今年地产股的持续上涨,石国第一私募股权投资基金经理李定国认为,这与楼市调控政策的变化密不可分。在去年11月的政治局会议上,政府没有提到房地产。当时他判断严格的楼市调控政策即将见顶,迎来拐点,地产股会有一个好的买入点。“根据2019年房地产企业利润来看,地产股的动态市盈率只有3到4倍,静态估值只有4到5倍,非常低估。另外,股息率也是一个指标,股息率可以达到7%~9%”。

专注于地产股投资的西蒙战略基金经理李守发也认为,在去年房地产调控收紧和经济下行的多重影响下,虽然地产股经历了大调整,不少地产股股价遭遇了腰斩,但随着去年底和今年货币政策的调整(RRR减息),减税、减费措施的实施, 房地产调控政策逐步放松,房企融资成本下降,许多房地产公司手中的房地产销售出现反弹,收购土地的热情也有所增加。 特别是3月份以来,楼市明显回升,大大超出了去年底市场的普遍预期,进一步放大了投资者多看的信心。

虽然从2018年房地产龙头企业的表现来看,万科A实现净利润337.73亿元,同比增长20.39%;招商局蛇口净利润同比增长20.42%;保利地产业绩快报显示,预计净利润将同比增长20.33%。港股中的房股,中国恒大净利润同比增长100%以上;融创中国增长50%;碧桂园增长超过60%。根据克尔的数据,2018年,1000亿房企数量达到30家,创历史新高,其中利润增长近70%,平均增长23%。李守发仍然预测,2019年龙头房地产企业的业绩一般会增长20%以上,一些增长率较高的房地产企业甚至会在2019年净利润增长50%以上。

李守发认为,目前地产股的股价与2019年净利润相对应,领先地产公司的平均市盈率不超过10倍,意味着地产股未来有很大的估值修复空间。目前深湾房地产行业市盈率中值为16.70倍。市净率中位数是1.58倍。虽然高于2018年年中股价低点对应的12.04倍市盈率和1.11倍市净率,但仍低于2000年。在李守发看来,一线领导和二三线领导的机会还是很大的。

在题材选择上,李守发建议避开那些征地能力弱的房企,尤其是被套多的房企。在投资对象的选择上,优先选择征地方式多样、土地投资多、行业M&A能力强的房企;要充分考虑资金链的风险,选择的公司要有畅通的融资渠道和合理的融资成本,分红比例也是一个重要的参考因素。

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